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房地产信托的收益主要由物业经营现金流、估值再定价带来的资产增值，以及债务杠杆的利差与再融资结构共同构成。把现金流、折现率与资本结构三层拆开，才能看清收益的可重复来源与风险传导路径。

REITs 的回报可以拆成四个模块：租金与经营现金流、费用与资本开支、资产增值与估值重估、以及杠杆与融资结构。把每个模块的传导路径理清，就能解释分配水平、净值波动与价格偏离从何而来。

REITs的物业风险主要沿两条链条传导：租户履约与租约再定价，以及市场需求变化对空置率、有效租金和资本化率的影响。现金流的时序、集中度与供需定价共同决定了估值波动的来源。

分红率高不等于回报高，也不等于更安全，很多“高分红”来自价格下跌或一次性现金流。把分红来源、可持续现金流与价格波动放在同一框架里理解，才能看清REITs的真实收益结构。

REITs 将不动产的经营现金流转化为可交易的收益权份额，把存量资产纳入资本市场的定价与流动性体系。它通过盘活存量、分散风险与促进再投资，推动不动产与实体经济之间的资本循环。

REITs的回报更像经营性不动产的现金流分配叠加资产重估，风险集中在经营波动、估值参数与杠杆再融资。债券回报以票息与到期现金流为核心，主要风险来自久期利率敏感性与信用利差变化。

REITs 的回报更围绕可分配现金流与不动产估值变化展开，股票的回报更多来自企业盈利增长与估值重定价。风险上，REITs 更受利率、再融资与物业供需影响，股票则更暴露于经营不确定性与市场风险偏好波动。

同样以不动产为底层，直接持有房地产更偏向低频兑现的租金与资本利得，而REITs把现金流证券化并通过二级市场持续定价。两者风险差异主要来自流动性、杠杆与再融资机制，以及利率与市场情绪对估值传导速度的不同。

市值看似都是“价格乘数量”，但在股票、加密资产与 REITs 中分别对应股权剩余索取权、网络/代币权利束与物业现金流资产池的定价。把市值用于跨资产比较时，需要同时校准现金流锚、供给与流通结构以及制度框架，避免把“规模”误当成“价值”或“风险”。

另类资产可以按底层经济对象与权利形态分为不动产、基础设施、私募股权、私募信贷、实物稀缺资产与另类策略等，并可再用流动性、现金流与功能维度进行交叉切分。把“底层—载体—证券化工具”与“资本结构优先级”两条关系理清，才能稳定理解不同资产之间的结构联动。

REITs 的风险主要来自租金收入、资产估值及杠杆结构等多重机制，这些风险由其资产配置与运营结构共同决定。理解这些结构性风险，有助于洞察 REITs 的本质特征与风险来源。