REITs 风险的核心框架
REITs（房地产投资信托基金）是一种特殊的资产结构，它通过持有并运营不动产项目，将租金收入等现金流分配给投资人。与传统股票或债券不同，REITs 的风险并非单一来源，而是由租金收入、资产估值以及杠杆结构等多重因素所共同塑造。要理解 REITs 的风险，首先需要从其底层结构入手，明晰现金流获取、财务杠杆、资产流动性和市场环境之间的内在联系。
关键风险来源及其结构机制
1. 租金与现金流风险
租金收入是 REITs 的核心收益来源。租金风险源自租赁合同的稳定性、租户质量、行业周期以及市场供需变化。不动产市场的区域分布、物业类型和租约期限等结构性设置决定了租金收入的波动性。例如，核心写字楼物业在经济下行期可能面临租户违约或空置率上升，从而直接影响基金的分派能力。租金的可持续性不仅依赖于现有合同，更取决于资产组合的多样性与租户分散度，这是 REITs 内部结构决定的风险暴露。
2. 估值与资产价格风险
REITs 的资产估值风险体现在持有不动产的市场价值波动。由于不动产估值采用市场比较法、收益法或重置成本法等多种方法，估值受到利率变动、市场流动性、城市规划和宏观经济环境的影响。估值的变化直接影响 REITs 的净资产价值（NAV），同时也会影响市场交易价格和投资者的再融资能力。这一风险与 ETF 的风险从哪里来？跟踪结构与二级市场价格偏离 有相似结构——二级市场价格可能与真实资产价值发生偏离，其根源在于资产估值方法与市场交易机制之间的结构差异。
3. 杠杆结构与信用风险
部分 REITs 通过举债融资以放大收益，这引入了杠杆结构风险。杠杆不仅放大了收益的波动性，也加剧了利率敏感性。当市场利率上升或资产价值下跌时，REITs 面临再融资压力、债务违约甚至资产被迫处置的风险。杠杆比率、债务期限结构和债权人条款是决定信用风险暴露的核心结构性因素。不同于无杠杆的资产类别，REITs 的债务安排在其资产负债表上形成了风险层级。
风险结构的形成与逻辑
REITs 的结构风险并非偶发，而是由其资产配置、收入模式及财务结构共同决定。首先，租金风险嵌入于物业组合的区域、租户和合同结构中，这意味着即使市场整体稳定，个别物业或租约的结构变化也能带来显著风险。其次，估值风险来源于资产与市场之间的定价机制，估值方法的不一致性和市场流动性的限制共同作用，导致 NAV 与市场价格间可能产生偏离。最后，杠杆结构风险根植于融资安排，无论是短期债务比例抬高还是利率暴露未对冲，都会令 REITs 在特定市场环境下暴露出更高的结构性风险。这些风险的存在，正如股票的风险从哪里来？价格、盈利与预期三重结构风险解析 中所揭示，是资产结构和机制的必然产物，而非单纯的外部情绪波动。
制度与流动性风险的补充视角
除了上述三大结构风险，REITs 还面临制度性与流动性风险。制度风险源自监管政策变动、税收制度调整或房地产市场准入门槛等外部规则的变化，这些因素会改变 REITs 的业务边界和经营模式。流动性风险则体现在二级市场交易不畅、资产处置难度提升等情形，REITs 的流动性与其底层资产类型、市场规模及投资者结构密切相关。总体来看，REITs 的风险结构是由其底层资产特性、运营机制与市场环境共同塑造的，反映了资产本身的结构性特征。
