收益结构：REITs 更像“经营性现金流”，股票更像“企业增长的索取权”
REITs（不动产投资信托）与普通股票都在二级市场交易、价格都随情绪与流动性波动，但它们的收益结构起点不同。REITs 的核心收益更接近“资产运营产生的可分配现金流”，来源包括租金、物业管理相关收入、停车与广告等配套收入，以及在合规框架下对存量资产的处置收益。由于 REITs 往往需要将较高比例的可分配利润用于分派，投资者更容易把总回报拆成两块：一块是相对可见的分派现金流，另一块是份额价格随资产估值、利率与预期变化带来的资本利得。
股票的收益结构则更偏向“企业价值增长 + 风险溢价”的组合。股东获得的现金分红只是企业利润分配方式之一，更多时候企业会将利润留存用于再投资、并购、研发或回购，从而把回报主要体现在股价上涨的资本利得上。股票的总收益可理解为：盈利增长（收入扩张、利润率改善、经营效率提升）带来的内在价值上升，加上市场愿意为不确定性支付的风险溢价与估值变化（市盈率/市净率的扩张或收缩）。因此，股票对“增长叙事”的依赖更强，而 REITs 更依赖“现金流可持续性”和资产负债表的稳健程度。
从现金流的稳定性看，REITs 的租约结构（期限、租金递增条款、空置率、租户集中度）会直接影响分派的可预测性；股票的现金流更多由商业模式竞争力、行业景气与公司治理决定，分红并不构成硬约束。也正因为约束不同，REITs 的回报中“现金分派占比”往往更高，而股票回报中“资本利得占比”往往更高，尤其在成长型行业更为明显。
风险来源：REITs 更敏感于利率与杠杆，股票更暴露于经营与估值波动
两类资产的价格都会波动，但波动背后的驱动因子并不相同。REITs 的风险首先来自利率敏感性：一方面，不动产现金流的折现率会随无风险利率上移而上升，从而压低估值；另一方面，REITs 普遍使用一定程度的债务融资，利率上行会抬升再融资成本，压缩可分配现金流。利率与信用环境的变化会同时作用于“估值端”和“现金流端”，这使得 REITs 常被视为兼具权益与类债特征的资产。
其次是供需与运营风险。REITs 的底层资产通常集中在某些业态（如办公、零售、物流、酒店、数据中心、保障房等），其出租率、租金水平与租户质量会受到区域供给、经济周期、产业迁移与消费结构变化影响。比如办公业态可能面临远程办公渗透带来的需求结构变化，酒店业态对旅游与商务出行更敏感，物流与数据中心则更受电商渗透、算力需求与电力资源约束影响。空置率上升、租金下滑或租户违约，会更直接地传导到分派能力。
股票的风险来源更集中在企业经营不确定性与估值波动：竞争加剧、技术替代、监管变化、管理层决策失误、成本上行等都可能影响盈利路径。即便企业经营稳定，市场也可能因风险偏好变化而重新定价，形成估值收缩带来的下跌。此外，股票对“预期”的定价权重更高，尤其在高成长行业，盈利兑现与否、增长斜率变化都会显著影响股价。相比之下，REITs 的估值更多围绕资本化率、净资产价值与可分配现金流展开，预期固然重要，但通常更受可观测指标锚定。
还需要区分“信用风险”的表现方式。REITs 的信用风险主要体现在债务结构（期限错配、浮动利率占比、抵押条款、再融资窗口）以及租户信用（租金回收率、租户集中度）上；股票的信用风险更多是企业层面的偿债能力恶化乃至破产风险，但在股权结构中，股东本就处于偿付顺序末端，风险往往以股价剧烈下跌的形式提前体现。
差异为何存在：制度约束、资产属性与市场机制共同塑形
REITs 与股票差异的根源，首先来自制度与分配机制。REITs 往往在监管框架下被要求将较大比例的可分配利润进行分派，并对资产类型、杠杆水平、关联交易与信息披露有更明确约束，这使其更接近“把底层资产现金流证券化”的工具。股票则是对企业剩余索取权的凭证，企业可以选择分红、回购或留存再投资，回报更多通过企业成长与资本市场定价实现。
其次来自底层资产的经济属性。不动产是重资产、可抵押、现金流相对可观察的资产，估值常围绕租金、空置率、资本化率与替代成本；企业股权则覆盖从轻资产服务到高研发投入的多种形态，价值更依赖未来盈利能力与竞争壁垒。正因如此，REITs 更容易被利率与融资条件“牵引”，而股票更容易被创新周期、行业格局与盈利预期“牵引”。在讨论“债券与REITs 的收益与风险差异来自哪里？”时常提到的利率与久期逻辑，也会部分投射到 REITs 的定价中，但股票通常对利率的敏感度更具情境性：利率变化既影响折现率，也可能通过经济活动与资金成本影响盈利。
再者是供需与流动性机制。REITs 的供给受到项目获取、建设周期与资产证券化节奏影响，需求则与收益率水平、利差、机构配置偏好相关；股票供给与需求更多受企业融资与回购、指数纳入、风险偏好与主题交易驱动。两者都可能出现短期价格偏离基本面，但偏离的“纠偏力量”不同：REITs 更容易通过分派收益率与资产交易估值形成锚，股票则更多依靠盈利兑现、业绩披露与估值体系切换来完成再定价。
只做对比：同为权益资产，定价锚与主要风险因子并不相同
综合来看，REITs 的收益更强调可分配现金流与资产运营效率，资本利得更多来自资产估值与利率环境变化；股票的收益更依赖企业盈利增长与估值变化，分红只是回报的一种实现方式。风险层面，REITs 更突出利率敏感、再融资与杠杆约束、以及底层物业供需与租户信用；股票更突出经营不确定性、竞争与技术替代、以及风险偏好驱动的估值波动。两者差异并非“波动大小”的简单比较，而是由制度安排、现金流形态、资产负债结构与市场定价机制共同决定的。
