REITs 与房地产的本质属性对比
REITs（房地产投资信托基金）和直接持有房地产，虽然都与不动产相关，但其资产属性和参与方式有本质区别。REITs是一种以公开发行、集合投资方式投资于房地产项目或相关资产的金融产品，由基金管理公司运营，投资人通过购买基金份额间接持有资产。相比之下，直接持有房地产指个人或企业直接拥有和管理特定的不动产，如住宅、写字楼或商业地产。
REITs具备高度流动性，通常在证券交易所上市，投资者可随时买卖基金份额。直接持有房地产则流动性较低，买卖过程涉及产权登记、评估和过户等复杂程序。此外，REITs强调分散投资，通常持有多项物业组合，而直接持有房地产则常聚焦于单一或少数物业。
结构性差异：现金流、风险与参与机制
现金流分配与管理
REITs的现金流来源于旗下物业的租金收入与资产买卖收益，法律规定其需将大部分净利润（如中国公募REITs规定为不少于90%）以分红形式分配给投资者。这样，投资者获得的回报具有周期性和可预期性。直接持有房地产的现金流则主要来自租金和资产升值变现，回报受市场波动、租约管理和维护成本影响较大，分配灵活但不可预期。
法律与制度框架
REITs依托特定法律制度设立，具备信托结构，由受托人、管理人共同监管，资产与管理人自有资产隔离。REITs的运营受证监会等监管机构严格监管，披露信息透明。直接持有房地产则属于物权法律体系范围，产权归个人或企业所有，产权关系清晰但对外披露有限，受相关地产管理政策和地方政府监管。
风险结构与回报特性
REITs的风险主要来源于管理人选取与运营物业的能力、市场利率变动、物业组合整体表现。由于持有多项资产，风险相对分散。但REITs价格还受到资本市场波动影响，存在流动性风险和市场风险。直接持有房地产则面临单一资产集中风险、租户违约、流动性受限及区域政策变化等风险，但价格波动更多受当地市场供需关系影响。
参与者构成与市场机制
REITs的投资者包括个人、机构、养老金等多元主体，通过二级市场便捷参与与退出，实现低门槛、多样化投资。直接持有房地产的参与者以个人、企业或开发商为主，参与门槛高，资产转让周期长，市场活跃度受限。
差异背后的底层逻辑
REITs与直接持有房地产的结构性差异，根源于法律制度设计、资产管理机制以及资本市场运作模式。REITs采用“资产分离、受托管理”的信托架构，强调规范、透明、投资者利益保护。这种结构减少了管理人道德风险，提高了资产流动性和可分割性。
相比之下，直接持有房地产侧重产权清晰和资产自主控制，资产管理与收益分配自主灵活，但受限于交易成本高、流动性差和信息不对称。正如“ETF 与主动基金在结构上有哪些核心差异？”一文中提及，制度框架和底层资产的组织方式直接影响资产的风险特征和收益实现路径。
REITs的法律结构推动了资产证券化和投资去中心化，适应了机构化、标准化的资产配置需求。直接持有房地产则更契合个体投资者或经营者对资产自主经营和长期持有的需求。
总结
REITs与直接持有房地产在资产结构、现金流分配、法律框架、风险来源和市场机制等方面构成明显差异。这些差异既反映了两类资产的本质属性，也体现出金融市场和法律制度对不同投资需求和风险承受能力的适应。
