REITs 分类的常见误区与体系总览
REITs（房地产信托投资基金）因其投资标的多样、结构复杂，常常让人对其分类方式产生混淆。大众容易将REITs简单理解为“房地产资产”，但实际上，REITs的内部分类极为细致，涉及物业类型、经营模式、地域分布等多个维度。类似于“ETF 的分类方式是什么？按资产、按策略、按地域分类说明”等资产分类体系，REITs的细分结构同样具有层级性和系统性。
在主流市场实践中，REITs的分类主要围绕资产类型进行，包括商业REITs、住宅REITs、物流REITs、酒店REITs、医疗REITs、数据中心REITs等。除此之外，还可以按经营模式（股权型、抵押型、混合型）、地域分布（本地、跨国、区域性）等进行进一步细分。每种分类方式均有其特定的逻辑基础和经济意义。
分类逻辑：依据资产属性与经济功能
REITs的分类体系建立在“资产本质属性”与“经济功能差异”之上。资产类型划分是最基础的分类逻辑，也是市场上最常用的方式：不同类型的物业资产具有独特的收益来源、管理模式和租赁结构。例如，商业REITs通常持有购物中心、写字楼等商业物业，收益主要依赖租金和长期租约；住宅REITs则以公寓、别墅等住宅为主，租赁周期较短，租户流动性更高。
此外，REITs还可基于经营模式进行分类。股权型REITs直接持有并经营不动产，获取物业租金收益；抵押型REITs则以持有房地产相关债权为主，收入来源以利息为主。混合型REITs兼具两者特征，具体结构取决于管理人投资策略。这种分类逻辑强调资产收益结构的本质差别。
主要分类类别与核心属性拆解
商业REITs
商业REITs涵盖办公楼、购物中心、零售广场等物业类型。此类资产通常位于城市核心区，租约期限较长，租户多为企业或大型零售商。其收益稳定性较高，但对经济周期敏感。
住宅REITs
住宅REITs投资于公寓、别墅、长租公寓等项目。租赁结构以个人或家庭为主，租期较短，租户更替频繁。收益弹性较大，受区域人口结构和迁徙影响显著。
物流REITs
物流REITs专注于仓储、配送中心、工业园区等物业。随着电子商务发展，物流设施需求上升。资产多布局在交通枢纽附近，租户多为第三方物流企业或大型电商平台。
医疗、酒店和其他细分REITs
医疗REITs投资于医院、养老院、医疗办公楼等物业，收入来源稳定，受人口老龄化影响较大。酒店REITs则与旅游和商务活动密切相关，收入波动性较大。此外，数据中心REITs、基础设施REITs等新兴类别依据科技和基础设施需求不断发展。
经营模式与地域分布
REITs还可按经营模式区分：股权型、抵押型、混合型。地域分布则决定了REITs的受众市场和政策影响范围，如本地型REITs专注单一市场，跨国型则涵盖多个国家或地区。
分类体系的结构差异与经济意义
不同REITs分类之间的结构差异，主要体现在资产收益来源、风险暴露、管理机制和租赁结构等方面。例如，商业REITs与住宅REITs在租约长度、租户类型、收入波动性上有明显区分；物流REITs则因资产流动性和终端需求的韧性表现出独特特征。
分类体系的设计反映了市场对资产本质和经济功能的深刻认知。通过细分，投资者和管理人能够更清晰地把握各类资产的运行规律和结构差异，建立起类似于“基金的分类体系全解：主动、被动、混合、指数的分类逻辑”那样的知识图谱。掌握REITs的分类结构，有助于系统理解不同资产的功能定位及其在市场中的角色。
