收益结构：股票更像“风险溢价+再定价”，房地产更像“现金流+杠杆放大”
股票的长期回报通常由三块拼起来：一是企业经营带来的现金流分配（分红、回购等），二是盈利增长与估值变化带来的资本利得，三是承担不确定性获得的风险溢价。利率变化会同时作用在“贴现率”和“风险偏好”两条链路上：无风险利率上行往往抬高贴现率，使未来现金流的现值下降；同时也可能改变投资者对风险资产的要求回报，从而影响估值中枢。于是股票对利率的敏感性，经常体现为估值再定价更快、弹性更大，尤其是现金流更远、增长预期更强的板块，对贴现率更敏感。
房地产的收益结构更偏向“现金流驱动资产与价格驱动资产的收益与风险差异是什么？”这一类框架：一方面，持有期间的主要收益来自租金等经营性现金流（扣除维护、空置、税费后的净经营收入）；另一方面，价格变动带来资本利得/损失。与股票相比，房地产现金流的调整更慢、频率更低，但融资结构（按揭、开发贷、持有型物业贷款等）使其对利率的传导更直接：利率影响资金成本，进而影响可承受的月供/租金覆盖倍数、投资回报率要求与交易定价。当利率下行，杠杆成本降低，潜在购买力与投资回报的门槛下降，价格与成交更容易被“放大”；利率上行则相反，现金流覆盖压力上升、资本化率（cap rate）可能上移，压缩估值与成交。
风险来源：股票以波动与预期错配为主，房地产以利率敏感、信用与供需摩擦为主
股票的核心风险来源常被体现为高频波动：盈利不确定、行业竞争、政策与技术变迁都会迅速反映在价格里。利率变化带来的风险更多表现为“估值波动”和“风险溢价重估”：当无风险利率上行，权益风险溢价未必同步上升，但市场常会重新计算“合理估值”，导致价格对宏观预期非常敏感；当利率下行，估值扩张也可能更快发生，形成“再定价风险”。此外，股票还存在财务杠杆与再融资风险：利率上行会提高企业利息支出与再融资成本，压缩利润与现金流，尤其对高负债、短债比例高的公司更明显，这与“高杠杆企业与低杠杆企业的收益与风险差异是什么？”所强调的利息覆盖与滚动融资压力相呼应。
房地产的风险来源更“结构化”。第一是利率敏感性：按揭利率、持有融资利率上行会直接冲击购房者支付能力与投资者回报要求，进而影响成交量与价格。第二是信用风险：房地产链条长，开发端、施工端、金融端相互嵌套，利率上行往往伴随信用收缩，融资可得性下降会放大违约与项目停滞风险；对持有型物业而言，租户信用与租约结构也会影响现金流稳定性。第三是供需与摩擦成本：土地供给、城市人口与产业变化、限购限贷等制度安排会改变长期供需；同时房地产交易成本高、流动性低、定价不连续，导致调整常以“量先价后”或“价格粘性”的方式出现。利率变化在这里不一定立刻反映为挂牌价波动，而可能先体现在成交周期拉长、折价率变化、融资条件收紧等维度。
差异从何而来：贴现机制、市场微观结构与制度约束共同决定传导路径
利率对两类资产的影响差异，本质来自现金流的可交易性、定价频率与融资嵌入方式。股票是高流动性、连续竞价的权益凭证，信息更新与预期变化能迅速通过交易反映到价格；因此利率变化更容易通过“贴现率—估值—风险偏好”的链路快速传导，形成显著的短期波动。房地产则是低流动性、非标准化资产，交易依赖信贷与审批，价格发现更慢，利率变化往往先改变“能不能借到、借多少、月供多少”，再通过成交量与资本化率逐步传导到价格。
同时，两者对利率的“嵌入方式”不同。股票的利率暴露更多是隐含在估值模型与风险溢价中：无风险利率变化会影响股权资本成本，也会通过债券收益率曲线影响资产配置偏好。房地产的利率暴露则更显性：按揭与经营性贷款把利率直接写进现金流表，利率上行会立刻提高利息支出或降低可承受的杠杆倍数。再叠加制度因素（信贷政策、税费、土地出让、预售与监管规则等）与供需结构（人口流动、产业周期、建设周期），房地产对利率的反应呈现更强的“信用—杠杆—流动性”特征，而股票更偏“预期—估值—波动”。
不做优劣判断：关注影响变量的不同层级
利率变化对股票与房地产的影响，最终都落在收益的三要素（现金流、资本利得、风险溢价）与风险的多来源（波动、利率敏感、信用、供需、杠杆）上，但两类资产的主导项不同：股票更容易在估值与风险偏好层面快速再定价，房地产更容易在融资约束与交易摩擦层面先体现压力，再逐步传导至价格与现金流稳定性。理解这种结构差异，有助于把同样的利率冲击拆解为“贴现率变化”“信用条件变化”“供需与制度变化”三条不同的传导路径。
