很多人理解 REITs（不动产投资信托）时，容易把“底层资产是什么”（办公楼、物流园、数据中心）与“收入从哪里来”（租金、分成、开发/运营增值）混在一起。按收入来源分类的价值在于：它直接对应 REITs 的现金流形成机制与会计口径，能把不同物业、不同运营模式放进同一套结构化框架中，便于横向比较与归类。
从分类体系看，REITs 至少存在两条常见主线：一条按资产类型/行业（如住宅、工业、零售、医疗等）划分；另一条按收入来源/现金流引擎划分。前者强调“资产长什么样”，后者强调“资产怎么赚钱”。本文聚焦第二条主线，并给出一个可操作的层级结构：先区分收入的“刚性租赁型”与“经营参与型”，再根据增长来源把 REITs 归为租金型、增长型与混合型。类似地，其他资产也会用“构建逻辑”来做分类，例如“指数按构建逻辑如何分类？市值加权、等权、主题指数说明”所处理的是指数的生成机制，而这里处理的是 REITs 的收入生成机制。
分类总览：先看收入结构，再看增长来源
按收入来源分类的核心依据是“收入在合同上如何约定、在经营上由谁驱动、在周期中对哪些变量更敏感”。可以用两层结构来理解：
– 第一层：收入形态
– 合同型/租赁型：主要收入来自租赁合同约定的租金（含固定租金、递增条款、通胀挂钩、少量可变租金）。
– 经营型/参与型：主要收入来自经营结果或收入分成（如酒店房费分成、停车场/广告位运营分成、部分基础设施按使用量计费等）。
– 第二层：增长引擎
– 内生增长：同一资产组合内，通过租约重签、租金递增、入住率变化、运营效率提升带来增长。
– 外延增长：通过收购新资产、开发改造、扩容升级等带来规模或单体价值变化。
在这两层之上，市场上常用的三分法是：租金型 REITs、增长型 REITs、混合型 REITs。它们并不是“物业类型”的替代分类，而是对“现金流来源与增长机制”的抽象归纳；同一物业类型也可能落入不同类别，取决于合同结构与经营参与程度。
租金型 REITs：以租约现金流为主的“合同驱动”结构
租金型 REITs 的判定重点不在于资产名字，而在于收入是否主要由租赁合同锁定并以租金形式实现。其典型结构特征包括：
1) 收入构成：以基础租金为主，可包含少量可变部分
– 固定租金：按月/季/年收取，可能带有逐年递增条款。
– 通胀或指数挂钩：租金随 CPI 等指标调整，本质仍属于合同约定的租金机制。
– 少量可变租金：如零售物业的“基本租金+营业额提成”，若提成占比不高且基本租金稳定，仍可归入租金型。
2) 关键变量：租约期限、租户质量、出租率与租金重置
– 租约期限（WALE 等概念）：决定现金流可见性与重签频率。
– 租户集中度：收入是否过度依赖少数租户。
– 租金重置机制：到期续租时租金能否随市场调整，决定“增长”更多来自重签而非经营波动。
3) 现金流逻辑：更多体现为“合同现金流折现”
租金型的现金流更像标准化的租赁应收，波动更多来自空置变化、租金水平变化与租户违约等结构性因素，而不是日常经营的旺季淡季。
需要注意的是，租金型并不等于“完全不参与经营”。只要主要收入仍以租金为主、经营参与对收入贡献相对有限，就仍可归为租金型。
增长型 REITs：以增值与扩张为核心的“增长驱动”结构
增长型 REITs 的核心不是“收入不稳定”，而是其主要价值实现更依赖资产扩张、开发改造、业态升级或经营杠杆带来的收入与净经营收益（NOI）提升。它可以由两类路径构成：
1) 经营参与型增长：收入与经营景气更紧密
– 酒店、度假、部分自营设施：收入更多来自房价、入住率、服务收入或使用量计费，往往呈现更强的周期敏感性。
– 这类 REITs 的“收入来源”可理解为对经营成果的参与，而非单纯出租。
2) 资产增值型增长：通过开发、改造、扩容实现规模与质量提升
– 例如存量物业的翻新、用途转换、加建扩容、配套完善等，带来租金水平跃迁或可出租面积增加。
– 外延并购也是常见增长来源：通过收购新的物业组合扩大收入基数。
在分类上，增长型强调“增长引擎占比更高”：即使存在租金收入，如果租金只是增长故事的承载体，而收益的主要变化来自扩张与增值动作，也更符合增长型的语义。
混合型 REITs：多引擎并存的“收入结构组合”
混合型 REITs 不是简单的“介于两者之间”，而是收入与增长机制在结构上同时存在、且难以用单一引擎解释其现金流。常见的混合形态包括：
1) 租金+分成并重
– 典型如部分零售综合体：既有稳定的基本租金，又有与销售额挂钩的提成；当提成占比提高、经营联动增强时，收入结构自然向混合型靠拢。
2) 核心资产租金稳定 + 辅助资产承担增长
– 组合中一部分资产以长租约提供稳定现金流，另一部分资产通过改造、升级或新项目导入承担增长任务。此时分类要看“组合层面”的收入贡献与增长贡献，而非单个项目。
3) 同一资产生命周期内的模式切换
– 某些物业在稳定运营阶段更像租金型，在大规模改造或业态重构阶段更像增长型；若这种切换是长期常态（而非短期事件），则更符合混合型的定义。
混合型的识别关键是：不要只看物业名称或管理人叙事，应该回到收入表与经营指标，观察租金、分成、其他经营收入各自占比，以及增长主要来自租约重置还是来自扩张/改造。
边界与交叉：如何在分类中保持一致性
按收入来源分类时，最容易出现三类边界问题：
1) “资产类型分类”与“收入来源分类”交叉
同样是物流园，若以长期净租约为主，通常更偏租金型；若包含大量短租、按吞吐量计费或深度运营服务，可能更偏混合或增长型。也就是说，收入来源分类是对“合同与运营结构”的再抽象，类似“资产按法律属性如何分类？权益类、债权类、实物资产分类”从法律权利结构来抽象资产本质。
2) 固定租金不等于零波动，经营分成也不等于不可预测
分类强调“主要驱动因素”，不是给波动大小贴标签。租金型也会受空置、租金周期影响；增长型也可能通过合同与管理提升稳定性。
3) 分类对象是“单体项目”还是“REITs 组合”
REITs 往往是资产组合。更一致的做法是以组合层面收入贡献来分类：统计租金、分成、服务费、使用费等口径的占比，并结合增长来源（内生/外延）判断其主要引擎。必要时可采用“主类+副类”的表达方式，如“租金型为主、带经营分成特征”，以避免硬切。
理解租金型、增长型、混合型这三类，本质是在建立一张“REITs 现金流来源—增长机制”的结构化地图：先分清收入是合同锁定还是经营参与，再识别增长是内生重置还是外延扩张。这样即使面对不同国家、不同会计披露口径或不同物业名称，也能用同一套分类逻辑完成归类与对照。
