关于 REITs 价格的常见误解
许多人认为 REITs（房地产投资信托基金）的价格像股票一样随意波动，或者完全由市场情绪推动。但实际上，REITs 价格的形成远比表面看起来复杂。其价格不仅反映了持有物业的租金收入、资产价值的变动，还深刻受制于利率水平、市场供需关系、预期和风险溢价等多元因素。理解这些结构性驱动因素，是把握 REITs 价格波动背后逻辑的关键。
决定 REITs 价格的核心结构
REITs 价格的形成可以看作多个因素共同作用的结果，主要包括以下几个核心结构：
– 租金收入与现金流：REITs 本质上是以物业出租为基础的现金流型资产。租金回报的稳定性和成长性，直接影响 REITs 的分红能力和吸引力。
– 资产净值（NAV）：REITs 所持物业的公允市场价值经常由第三方估值师定期评估。市场价格往往围绕每份净资产价值波动。
– 利率水平：REITs 的分红收益与无风险利率紧密相关。利率上升时，投资者对 REITs 的回报要求提升，会压低价格，反之亦然。
– 风险溢价与预期变化：投资者对物业类型、地段、管理质量等风险的评估，都会折算到价格中。市场对未来租金增长、空置率等的预期变化，也会体现在价格调整上。
价格形成机制的结构化解析
REITs 的价格在二级市场中通过买卖双方的撮合成交决定。其核心逻辑可以类比为“基金净值价格如何形成？持仓资产估值机制解析”。但与传统基金不同，REITs 的估值更依赖于资产的现金流折现和物业价值评估。
– 收益法估值：这是 REITs 最常用的资产定价方式。通过预测未来可持续租金收入，并以适当的折现率（通常参考无风险利率加风险溢价）折算为现值，得出每份 REITs 的内在价值。
– 市场法与比较法：对持有物业的市场交易案例进行对比，评估资产公允价值。这一过程往往体现在定期的资产重估和公告中，对 REITs 价格有直接反馈。
– 订单撮合与市场供需：REITs 价格在交易所通过订单簿实时撮合，买卖力量的动态平衡决定了成交价格。若市场预期租金下滑或利率上行，卖盘压力增大，价格易于下行，反之则上行。
利率、供需与共识结构的影响
REITs 作为高分红资产，对利率的敏感度极高。美联储加息或市场利率提升，会推高投资者对 REITs 的回报要求，进而压低 REITs 估值。反之，宽松货币环境下，REITs 的分红优势更为突出，价格获得支撑。此外，REITs 市场的流动性、基金规模和投资者结构（机构、散户、做市商等）也会影响供需关系和价格形成。
从本质上看，REITs 的市场价格是所有参与者对租金、资产价值、利率及未来预期等信息的共识结构。这种共识不断在交易过程中被重估和校准，价格不是简单的资产净值，也不是单一因素的函数，而是多重变量博弈下的市场均衡。类似于“ETF 价格是如何形成的？二级市场交易与净值关系说明”，REITs 的价格同样是资产价值与市场机制共同塑造的产物。
